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Ermittlung von Anfangswerten und Endwerten in Sanierungsgebieten als Grundlage f.d. Ausgleichsbetrag

Was sind städebauliche Sanierungsmaßnahmen bzw. städtebauliche Sanierungsverfahren?

Zeichen für Qualität und Kompetenz: Lutz Schneider ist Vorsitzender im Sprengnetter Expertengremium für Immobilienwerte in der Region Oberlausitz - Ermittlung und Überprüfung von Anfangswerten, Endwerten in Sanierungsgebieten - Ausgleichsbetrag, Ausgleichsbeträge - Sanierungsverfahren in Sachsen, Dresden, Leipzig, Chemnitz, Radebeul, Kötzschenbroda, Altkötzschenbroda

 

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuches, Zweites Kapitel „Besonderes Städtebaurecht“ (BauGB §§ 136 ff) durchgeführt. Danach kann eine Gemeinde in Betracht kommende Gebiete durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Ziel der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen ist i.d.R. die wesentliche Verbesserung oder Umgestaltung des betreffenden Gebietes durch die Behebung städtebaulicher Missstände.

Die Ziele und Zwecke der Sanierung werden insbesondere durch Ordnungs- und Baumassnahmen erreicht. Die Gesamtverantwortung für die städtebauliche Sanierung liegt bei der Gemeinde. Diese ist dabei in erster Linie für die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen (u.a. Bodenordnung, Herstellung / Änderung von Erschliessungsanlagen) zuständig. Die Durchführung der Baumassnahmen (u.a. Modernisierung, Instandsetzung, Neubebauung) bleibt hingegen Aufgabe der Eigentümer.

Sanierungsobjekt (c) Beate Mücke - Ermittlung und Überprüfung von Anfangswerten, Endwerten in Sanierungsgebieten - Ausgleichsbetrag, Ausgleichsbeträge, Sanierungsgebühren - Sanierungsverfahren in Sachsen, Dresden, Leipzig, Chemnitz, Radebeul, Kötzschenbroda, Altkötzschenbroda

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Praxishilfe Bodenwerterhöhungen und Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten

 

Was sind Anfangswerte und Endwerte?

 

Die durch die Sanierungsmaßnahmen erreichten Verbesserungen innerhalb des Sanierungsgebietes drücken sich in der Regel in einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aus. Diese ist definiert als die Differenz zwischen den so genannten Anfangswerten und Endwerten (BauGB § 154).

Grafik Bodenwertentwicklung (c) Beate Mücke - Ermittlung und Überprüfung von Anfangswerten, Endwerten in Sanierungsgebieten - Ausgleichsbetrag, Ausgleichsbeträge, Sanierungsgebühren - Sanierungsverfahren in Sachsen, Dresden, Leipzig, Chemnitz, Radebeul, Kötzschenbroda, Altkötzschenbroda

Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sanierungsunbeeinflusster Bodenwert). Der Endwert ist der Bodenwert, der sich zum Abschluss der Sanierung ergibt, wenn die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes abgeschlossen ist. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen; d.h. sie sind nicht Bestandteil der sanierungsbedingten Werterhöhung.

Ist die Sanierung zum Zeitpunkt der Ermittlung der Endwerte noch nicht abgeschlossen, so werden für diese Ermittlung die voraussichtlichen Grundstücksqualitäten zum voraussichtlichen Ende der Sanierung zugrunde gelegt.

Mit kompetenter Beratung zum erfolgreichen Immobiliengeschäft

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Der Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet und dessen Ermittlung

Die durch die Sanierungsmaßnahmen erreichten Verbesserungen innerhalb des Sanierungsgebietes drücken sich in der Regel in einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aus. Diese ist definiert als die Differenz zwischen den so genannten Anfangswerten und Endwerten (BauGB § 154).

Durch die Erhebung des Ausgleichsbetrags (umgangssprachlich: Sanierungsgebühren) sollen die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet an den Kosten der Gebietsaufwertung beteiligt werden.

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Zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge werden die Anfangswerte der jeweiligen Grundstücke den Endwerten gegenübergestellt.

In Ergänzung zu den Fortsetzungsanträgen und -berichten 2006 ist durch die Gemeinden im Freistaat Sachsen erstmalig bis zum 30.06.06 eine Übersicht über die zu erwartenden Ausgleichsbeträge zu erstellen.

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Wie wir Ihnen in Sanierungsverfahren behilflich sein können

Eines unserer Arbeitsfelder ist die Ermittlung von Anfangswerten und Endwerten als Grundlage für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in städtebaulichen Sanierungsgebieten in Sachsen und darüber hinaus.

Obwohl die Erstellung der Bodenwertgutachten im Sanierungsgebiet zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehört, zu denen er nach § 193 Abs. 1 Satz 1 BauGB verpflichtet ist, kann es aber auch ratsam sein private Sachverständige zu beauftragen, wenn der Gutachterausschuss keine Erfahrungen oder Vorkenntnisse in dem Bereich bzw. keine Kapazität mehr dafür hat.

Die Kosten (hier speziell die Personalkosten) des Verwaltungsverfahrens bei der Erhebung der Ausgleichsbeiträge werden vom notwendigen Gesamtstundenbedarf pro Grundstück bestimmt; und dieser kann sich stark erhöhen, wenn sich die Anzahl von Widersprüchen und Klagen prozentual zu allen abzurechnenden Grundstücken verändert.

Nach Unterlagen der Städtebauförderung im Freistaat Bayern werden sich die Verwaltungskosten bei einem schwierigen Erhebungsverlauf (ca. 50 % Widersprüche und Klagen) mehr als verdoppeln.

Eine rechtssichere und daher für den betroffenen Bürger nachvollziehbare Ermittlung der Anfangswerte und Endwerte mit daraus abgeleiteten Ausgleichsbeträgen oder Ablösebeträgen ist die Grundlage eines „normalen“ Erhebungsverlaufs.

Angemerkt sei hier, dass die Kosten, die bei der Abrechnung und Erhebung der Ausgleichsbeträge für externe Beauftragte anfallen, förderfähig sind.

Selbst wenn im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§§ 142 ff. BauGB) oder in Teilen des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags abgesehen werden soll, weil nur eine geringfügige Bodenwerterhöhung erfolgt ist oder der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht, benötigen Sie Angaben über Anfangswerte und Endwerte, welche gutachtlich zu ermitteln sind (§ 155 Abs. 3 BauGB und Abs. VI und IX Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministerium des Inneren über die Vorbereitung, Durchführung und Förderung von Massnahmen der Städtebaulichen Erneuerung im Freistaat Sachsen - VwV-StBauE - vom 29.11.2002, geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 21.07.2005).

Neben Ihrem beauftragten Sanierungsträger (§§ 157 ff. BauGB) und den Gutachterausschüssen (§§ 192 ff. BauGB - insbesondere § 193 Abs. 1 Satz 1 BauGB) können wir Ihnen den notwendigen und unabhängigen Sachverstand bieten. Zudem sind wir in den letzten Jahren in zahlreichen Sanierungsverfahren bei der Bewertung beteiligt gewesen.

 

 

 

Sie haben Fragen zu Stadtsanierung, Sanierungsgebiet oder Ausgleichsbetrag?

 

Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in einem förmlichen Sanierungsgebiet? Als Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung oder Sanierungsträger steht die Erhebung des Ausgleichsbetrags im Verfahrensgebiet an? Es sind entsprechende Bewertungsaufgaben (Ermittlung oder Überprüfung von Anfangswerten, Endwerten, Ausgleichsbetrag, Ausgleichsbeträgen) zu erfüllen?

Besuchen Sie uns auf unserer speziell zu diesem Thema eingerichteten Webseite:

Sanierungsgebiet_Bewertung

Oder greifen Sie einfach zum Telefon. Sie erreichen uns unter: +49 (0) 3592 31908.
Sie können uns natürlich auch einfach
eine E-Mail schreiben.

News zum Thema Sanierungsverfahren in Sachsen

MDR berichtet zum wiederholten mal zum Thema Sanierung in Sachsen

Der MDR (Redaktion Escher) berichtet am 07.04.2011 zum wiederholten Mal zum Thema städtebauliche Sanierungsverfahren und der Erhebung von Ausgleichsbeträgen in Sachsen.

 

Beispiel Radebeul Sanierungsgebiet “Kötzschenbroda”

Wie schnell die Ereignisse in einem Sanierungsverfahren eskalieren können, zeigen die aktuellen Ereignisse im Sanierungsgebiet “Kötzschenbroda” in Radebeul.

Für das Sanierungsgebiet "Kötzschenbroda" läuft am 31.12.2009 der Förderzeitraum aus. Die Sanierungsmaßnahmen sollen anschließend beendet werden. Danach ist die Stadtverwaltung Radebeul nach dem BauGB zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen verpflichtet. Weitere Informationen zum Sanierungsverfahren Radebeul Kötzschenbroda finden sich auf der Homepage der Stadtverwaltung Radebeul hier.

Gegen die Erhebung der Ausgleichsbeträge wendet sich nun eine neu gegründete Bürgerinitiative in Radebeul. Den Radebeuler Bürgern war von einem früheren Bürgermeister versprochen worden, dass keine Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet erhoben werden.

Zwischenzeitlich laufen Gespräche zwischen der Radebeuler Stadtverwaltung und den betroffenen Bürgern wieder. Im September soll eine Überprüfung bzw. Vorstellung der ermittelten Werte durch den Gutachterausschuss erfolgen.


Die Medien berichteten über die Vorgänge in Radebeul Altkötzschenbroda bereits hier und hier:

 

Lutz Schneider ist als Experte bei brainGuide aufgenommen

 

Lutz Schneider ist Mitglied bei Perspektive Mittelstand

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

MDR Sachsenspiegel berichtet über das Thema Sanierungsverfahren in Sachsen

 

Nachdem die Sächsische Zeitung in einem Artikel am 01.02.2010 zu den Sanierungsverfahren und der zukünftigen Erhebung des Ausgleichsbetrags in der Landeshauptstadt Dresden berichtet hatte, nimmt sich auch der MDR der Themen “Sanierungsverfahren” und “Erhebung Ausgleichsbetrag” in Sachsen an.

 

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04.11.2015

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