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Mondpreis wartet auf unerfahrenen Käufer

Seit kurzer Zeit haben wir durch Einsatz einer wirklich innovativen Software die Möglichkeit das Geschehen auf dem sächsischen Immobilienmarkt für Sie genau zu verfolgen.

In einer Datenbank werden sämtliche Immobilienverkaufsanzeigen, die in der Presse, aber auch den Immobilienportalen im Internet in den letzten Jahren veröffentlicht wurden, gesammelt. So kann einfach nachvollzogen werden, seit wann, von wem (Verkäufer, ein oder mehrere Makler), wo und zu welchem Kaufpreis ein Verkaufsobjekt schon angeboten wird.

Wissen Sie warum die Makler gegen so ein Projekt Sturm laufen? Ja, weil plötzlich Transparenz auf dem Immobilienmarkt herrscht. Bei einem Objekt, welches bspw. schon 2 Jahre erfolglos angeboten wird, wird das Verkaufsargument, man müsse sich heute wegen vieler potentieller Käufer ganz schnell entscheiden, nicht mehr ziehen.

Sollen wir als Insider ein wenig aus dem Nähkästchen plaudern? Ja? Na dann....

Fall 1 - Villa im Dreiländereck

Ein werblich sehr aktiver Makler in unserer Region beginnt am 07.06.2008 eine herrschaftliche Villa aus dem Jahr 1885 mit 480 m² Wohnfläche und 3.000 m² Grundstückfläche zu bewerben. Die Immobilie soll nach Willen des Verkäufers bzw. Maklers 685.000 € kosten. Dafür findet sich natürlich kein Käufer. Die Zeit vergeht. Der Makler schaltet in der Zeit insgesamt 61 Anzeigen. Der Preis reduziert sich am 04.10.2008 und am 04.01.2009. Am 07.06.2009 bewirbt er die Villa zum letzten Mal. Ob sie inzwischen verkauft wurde oder nur sein Maklervertrag auslief, wissen wir nicht. Aber ich kann Ihnen sagen, wie hoch der zuletzt geforderte Preis war. Was glauben Sie? 600.000 €, 550.000 €? Weit gefehlt!

Ich verrate es Ihnen: 395.000 €! Dies sind ganze 42 Prozent weniger als Juni 2008 gefordert und satte 290.000 € Preisdifferenz!!! Hätten Sie so etwas für möglich gehalten?

Fall 2 - Einfamilienhaus im Oberland

Am 13.01.2008 beginnt ein Makler ein schickes Reihenendhaus aus den Zwanzigerjahren im Oberland mit 400 m² Grundstück und 140 m² Wohnfläche für einen Kaufpreis von 150.000 € zu bewerben. Er müht sich redlich einen Käufer zu finden und schaltet Anzeigen. Dem Verkäufer ist dies nicht genug. Er beauftragt zusätzlich die Maklerorganisation eines Kreditinstitutes. Am 26.03.2009 inseriert diese das Objekt erstmals für 125.000 €. Nach insgesamt 81 Anzeigen inseriert der 1. Makler am 15.06.2009 das letzte Mal. Seine letzte Preisangabe 124.999,00 €. Die Maklerorganisation macht mit den Verkaufsbemühungen weiter und am 04.07.2009 reduziert sich der Preis ein weiteres Mal. Jetzt sollen auch 105.000 € als Kaufpreis ausreichen. Inwieweit sich nun endlich ein Käufer findet und ob der Preis nun endlich marktgerecht ist, bleibt vorerst offen. Aber, zwischen 150.000 € und 105.000 liegen schon einmal 30 Prozent und dicke 45.000 € Preisdifferenz!

Fall 3 - Einfamilienhaus in der Kleinstadt

Ein Makler beginnt am 22.04.2010 ein kleines Einfamilienhaus aus dem Jahr 1955 in einer Kleinstadt mit 925 m² Grundstück und 95 m² Wohnfläche für einen Kaufpreis von 123.000 € zu bewerben. Er gibt sich wirklich grosse Mühe einen Käufer zu finden und schaltet insgesamt 39 Anzeigen. Am 01.10.2010 gibt er die Vermarktung des Grundstückes auf. Der Verkäufer beauftragt nun einen 2. Makler. Dieser schaltet bereits am 03.10.2010 seine erste Anzeige. Dem Käufer sind nun auch 75.000 € Kaufpreis genug. Ob das Grundstück nun für einen marktgerechten Preis veräussert werden kann, wissen wir nicht (Wir haben es weder besichtigt noch bewertet). Sagen kann ich Ihnen aber, dass zwischen dem 1. und dem 2. Preis 48.000 € Preisdifferenz liegen. Dies sind immerhin 39 Prozent!

Sie werden jetzt sicher sagen: Das sind bestimmt Ausnahmefälle. Leider, nein. Die Reihe der Fallbeispiele läßt sich beliebig fortsetzen.

Aber, haben Sie das Prinzip des bösen Spiels erkannt?

Wissen Sie in welcher Phase der Preisspirale sich Ihr Wunschobjekt gerade befindet?

Können Sie es sich leisten, einige zehntausend Euro zu verschenken?

Verstehen Sie nun, warum unabhängige Beratung sich wirklich bezahlt machen kann?

Ok, dann rufen Sie mich jetzt unter +49 (0) 3592 31908 an oder schreiben Sie mir eine E-Mail und lassen Sie sich unverbindlich beraten!

Zeichen für Qualität und Kompetenz: Lutz Schneider ist Vorsitzender im Sprengnetter Expertengremium für Immobilienwerte in der Region Oberlausitz

 

Mit kompetenter Beratung zum erfolgreichen Immobiliengeschäft

Beratungsplan 3+ Immobilienbewertung Lutz Schneider

 

Ab Juni 2010 unsere Beratung inclusive dem neuen
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Lutz Schneider ist als Experte bei brainGuide aufgenommen

 

Lutz Schneider ist Mitglied bei Perspektive Mittelstand

 

 

 

Makler riskieren in solchen Fällen sogar ihre Provison

 

Solche Kaufpreisreduktionen sind für den Makler übrigens provisionsgefährdend. In dem jetzt veröffentlichten Urteil des OLG München (Urteil vom 04.02.2010 - 24 U 471/09) wurde der Maklerlohn versagt, weil der Angebotspreis deutlich oberhalb des beurkundeten Preises lag. Nach Auffassung des Gerichts steht dem Makler eine Provision gem. § 652 Abs. 1 BGB nur zu, wenn der ursprünglich avisierte Vertrag tatsächlich so zu Stande kommt. Während übliche Reduzierungen des Kaufpreises infolge Vertragsverhandlungen unschädlich sind, sei eine inhaltliche Kongruenz zu verneinen, so dass Gericht, wenn der tatsächliche Vertragsschluss hinsichtlich des Kaufpreises in ungewöhnlichem Umfang hinter dem Maklervertrag herbeizuführenden Vertrag zurück bleibt. Die jüngere obergerichtliche Rechtsprechung verneint die Kongruenz bereits ab 20 % Preisdifferenz (OLG Dresden, Beschluss vom 18.09.2008 - 8 U 1167/08). Beim Urteil des OLG München betrug die Abweichung 39 %. Besondere relevant ist, dass auch bei einem Vorteil für den Maklerkunden (hier der Käufer) der Maklerlohn versagt wurde.

 

 

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04.11.2015

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