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Warum eine Onlinebewertung keine Alternative zu einer qualifizierten Sachverständigenleistung ist

Zeichen für Qualität und Kompetenz: Lutz Schneider ist Vorsitzender im Sprengnetter Expertengremium für Immobilienwerte in der Region Oberlausitz - Onliengutachten, online erstellte Wertgutachten sogar kostenlos oder gratis bekommen?

 

Sind Onlinegutachten über den Immobilienwert eine Alternative zur qualifizierten Sachverständigenleistung? Wie genau ist ein online erstelltes Wertgutachten?

Einfacher, schneller, günstiger und besser - das Streben nach Effizienz macht auch vor der Immobilienbewertung nicht halt.

Im Internet hält der Trend weiter an, sogenannte Onlinewertermittlungen (online erstellte Wertgutachten über den Immobilienwert) anzubieten.

Zu Preisen von 29 Euro bis 99 Euro (eine Zeit lang bot eine Immobilienplattform diese sogar gratis an) wird den potentiellen Kunden suggeriert, sie erhielten dafür eine zutreffende und brauchbare Wertermittlung ihres Grundstücks
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Die Rechenprogramme einer Onlinebewertung versprechen viel. Wir sagen Ihnen, was eine Onlinewertermittlung wirklich wert ist.

Onlinebewertung: Internet-Programme erwecken Scheinprofessionalität

 

Seit einiger Zeit wird das Internet mit Angeboten zu automatisierten Bewertungsprogrammen für die Immobilienbewertung, sogenannten “Onlinewertermittlungen”, geradezu überschwemmt. Für einen äußerst geringen Preis, soll der Kunde, der eine Aussage zum Wert seines Grundstücks oder seiner Immobilie erhalten möchte, dort zunächst die Angaben zu seinem Objekt in einer Maske selbst erfassen. Häufig sind dies nur eine Handvoll Angaben, die dafür ausreichen sollen.

Daraus erstellt der Anbieter dann auf einigen Seiten eine Berechnung, die den Wert des Grundstücks oder der Immobilie darstellen soll. Diese Berechnung, häufig “Expertise”, “Richtwert” oder “Lagewert” bezeichnet, wird dem Kunden dann per E-Mail zugestellt.

Die mehrere Seiten umfassenden Texte mit langen standardisierten Passagen und Berechnungen wirken auf den Laien auf den ersten Blick professionell, sind aber schlichtweg unseriös. Sie tragen keine Unterschrift. Zudem wird in Onlinebewertungen für Immobilien keine Haftung für die Richtigkeit der Ergebnisse übernommen.

Onlinegutachten: Kein Verkehrswert ohne Besichtigung und Marktkenntnis!

Experten schlagen Alarm: Ohne eine fachmännische Prüfung der wertbeeinflussenden Parameter einer Immobilie können automatisierte Bewertungsprogramme in einer Onlinebewertung niemals zu einem verlässlichen Verkehrswert der Immobilie führen.

Natürlich kann für so einen geringen Preis keine Ortsbesichtigung durch einen Gutachter statt finden. Somit besteht für das Bewertungsprogramm auch nicht die Möglichkeit die individuellen Besonderheiten des Grundstücks sachgerecht im Wert zu berücksichtigen.

Solche Besonderheiten können, denjenigen, der auf diese Werte vertraut, eine Menge Geld kosten. Die Kosten, um einen feuchter Keller zu sanieren, werden genausowenig berücksichtigt wie die anstehenden kommunalen Abwasserbeiträge oder Straßenausbaubeiträge.

Genausowenig wie Wertminderungen nicht berücksichtigt werden, werden natürlich wertsteigernde Vorteile nicht mit erfasst. Besondere werterhöhende Umstände, wie ein Kamin, eine aussergewöhnlich gute Ausstattung, Solar- oder Photovoltaikanlagen finden i.d.R. keinen entsprechenden Wertansatz.

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Online erstellte Bewertung: Regionale Besonderheiten fallen unter den Tisch

 

Regionale Besonderheiten (bspw. die zukünftig geplante Autobahn oder die Umgehungsstrasse, das gerade neu entstehende Baugebiet oder die in Kraft getretene Sanierungssatzung), die der vor Ort ansässige Gutachter sehr wohl kennt, finden in seinem qualifizierten Wertgutachten Berücksichtigung. Aber wie soll ein Computer, der mehrere 100 Kilometer weit weg vom Bewertungsobjekt steht, die besonderen Gegebenheiten oder das Potential des Grundstücks kennen?

Mit welcher Genauigkeit kann der Computer online die für den Ausgang und die Genauigkeit der Bewertung sehr wichtigen Ausgangsdaten (Bodenwerte, Mieten, Marktanpassungsfaktoren oder Liegenschaftszinssätze) bestimmen?

Lagetypische Bodenrichtwerte werden von den meisten Systemen zwar automatisch abgefragt. Solche Bodenrichtwerte gelten jedoch für ein hinsichtlich Größe, bauliche Ausnutzbarkeit etc. genau definiertes Richtwertgrundstück. Eine Anpassung an die Daten des Bewertungsgrundstücks kann das automatisierte Bewertungsprogramm aber wegen nicht vorliegender Informationen i.d.R. gar nicht vornehmen. Der Bodenwert eines Grundstücks ergibt sich aber nun mal nicht durch einfache Multiplikation von Richtwert und Grundstücksgröße. Es sind in der Regel dafür zahlreiche Anpassungen vorzunehmen. 

 

Onlinegutachten: Rechtliche Gegebenheiten werden nicht berücksichtigt

Bauplanungsrechtliche oder sonstige wertbeeinflussende Belange (bspw. ob auf dem Grundstück noch die Möglichkeit besteht, ein weiteres Gebäude zu errichten) werden online genausowenig erkannt, wie das Vorliegen von Dienstbarkeiten, Reallasten, Baulasten, Denkmalschutz, Sanierungsverfahren, Hochwasser- und Naturschutz oder gar Altlasten. Es erfolgt diesbezüglich auch gar keine Überprüfung.

Auf Knopfdruck geht es nicht - Der Gutachter vor Ort ist nicht zu ersetzen

Solche online erstellten “Schnellgutachten” haben aus den vorbeschriebenen Gründen eine ausserordentlich geringe Ergebniszuverlässigkeit.

In einem Test hat die Immobilienzeitung (Nr. 4. 2008 vom 31.01.2008) zahlreiche Anbieter solcher Onlinebewertungen getestet. Der IZ lag ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten für ein Grundstück in München mit einem Verkehrswert von 505.000 € vor. Alle Bewertungsprogramme sollten nun online den Wert dieses Grundstücks ermitteln.

Ergebnis: Im Durchschnitt wichen die Ergebnisse um rd. 18,50 % ab. Ein Anbieter lag sogar sage und schreibe um 35,2 % neben dem Ergebnis. Zur Verdeutlichung: Dies ist eine absolute Abweichung von rd. 178.000 €!

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Vor diesem Hintergrund gelangt auch die Immobilienzeitung zu dem Ergebnis, dass automatisierte Lösungen den Gutachter nicht ersetzen können.

Für das Massengeschäft z.B. bei Banken und Kreditinstituten mögen diese Lösungen ja ggf. noch taugen (obwohl diese vor dem Hintergrund der Kreditkrise zwischenzeitlich auch häufiger wieder auf qualifizierte Sachverständigenleistungen zurück greifen). Bei der pauschalen Onlinebewertung von mehreren 100 Objekten gleichen sich Falschbewertungen zu einem gewissen Teil aus. Für einen einzelnen Kunden, der nur sein einzelnes Objekt bewertet wissen will, sind diese gravierenden Abweichungen nicht tolerierbar.

Ist ein Onlinegutachten über den Immobilienwert sachgerecht? Wie genau ist ein online erstelltes Wertgutachten? Was ist von einer Onlinebewertung zu halten? Immobilienbewertung gar gratis oder umsonst?

Wer auf der Basis einer Onlinewertermittlung oder eines online erstellten Wertgutachtens jedoch erhebliche Vermögensdispositionen vornehmen will (Kauf, Verkauf, Erbauseinandersetzung, Ehescheidung etc.), geht ein erhebliches Risiko ein. Er ist besser beraten, einen Sachverständigen vor Ort mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten zu beauftragen.

Nur Wertgutachten, in denen der Sachverständige jede Objektbesonderheit nachvollziehbar berücksichtigt, bieten dem Kunden für seine Entscheidungsfindung die ausreichende Sicherheit und halten (z.B. gerichtlichen) Auseinandersetzungen stand. Solche Wertgutachten haben aber auch ihren Preis. Für 39 Euro sind solche Leistungen auf keinen Fall zu erhalten. Das Onlinegutachten, das man dafür erhält, kann eine hinreichende Einzelfallsicherheit nicht garantieren.

Der Ersteller eines Verkehrswertgutachtens muss, sofern sein ermittelter Verkehrswert nicht zutreffen sollte, für sein Wertgutachten entsprechend haften. Bei einer Online-Wertermittlung ohne rechtskräftige Unterschrift, wird eine Haftung i.d.R. ausgeschlossen.

 

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ImmoWertV
am 01.07.2010
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Lutz Schneider ist als Experte bei brainGuide aufgenommen

 

 

 

 

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