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Wert und Entschädigung bei Bergbauumsiedlung

Die Ausgangssituation

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Das Lausitzer Revier im Land Brandenburg und dem Freistaat Sachsen ist eines der bedeutendsten Braunkohlenabbaugebiete in Deutschland. Bereits mehr als 30.000 Menschen mussten in den vergangenen 80 Jahren dem Braunkohletagebau in der Lausitz weichen und Haus und Hof verlassen. 136 Orte verschwanden ganz oder teilweise von der Landkarte.
Aus Fragen der Versorgungssicherheit setzt die deutsche Energiepolitik heute wieder stärker auf fossile Brennstoffe.

Rund zwei Milliarden Tonnen Braunkohle lagern in den Lausitzer Abbaufeldern. Die Vattenfall Europe Mining AG gewinnt die Lausitzer Braunkohle in den Tagebauen Jänschwalde / Cottbus-Nord, Welzow-Süd und Nochten / Reichwalde. Davon werden die Kraftwerke Jänschwalde, Schwarze Pumpe und Boxberg mit Brennstoff versorgt.

In den letzten Jahren fanden bereits zahlreiche Umsiedlungen im Lausitzer Revier statt. So wurde im Bereich des Tagebaus Welzow-Süd die Umsiedlungen der Gemeinden Kausche / Klein Görigk, Geisendorf / Sagrode und gegenwärtig die von Haidemühl realisiert. Im Abbaufeld des Tagebaus Jänschwalde, wurde die Umsiedlung des Ortes Horno durchgeführt.

Um den Brennstoffbedarf der Vattenfall Kraftwerke in den nächsten Jahrzehnten zu sichern, sind in den kommenden Jahren weitere Umsiedlungen in den Tagebaufeldern Welzow-Süd und Nochten notwendig. So sollen auch Teile der Gemeinden Trebendorf und Schleife umgesiedelt werden.

Auch werden weitere Umsiedlungen in Teilen von Welzow erforderlich werden. Davon werden voraussichtlich einige hundert Einwohner betroffen sein.

Ihr gutes Recht als Grundstückseigentümer

Ihre Rechtsposition als Grundstückseigentümer bei einer Enteignung ist im Grundgesetz (GG) der Bundesrepublik Deutschland geschützt. Im Artikel 14 Absatz 3 Grundgesetz heisst es:

„Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmass der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen...“

Entschädigung

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Regelungen zur Entschädigung bei bergbaubedingten Enteignungen finden sich im Bundesberggesetz (BBergG). Für eine sog. Grundabtretung ist eine Entschädigung für den Rechtsverlust und eintretende andere Vermögensnachteile zu leisten (§ 84 BBergG).
Die Entschädigung für den Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 85 Abs. 1 BBergG).

Zeichen für Qualität und Kompetenz: Lutz Schneider ist Vorsitzender im Sprengnetter Expertengremium für Immobilienwerte in der Region Oberlausitz

 

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Verkehrswert

 

Die Definition des Begriffs Verkehrswert findet sich in § 194 Baugesetzbuch (BauGB):

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Diese Definition enthält eine Reihe unbestimmter Rechtsbegriffe. Aus diesem Grund ist ein hinreichend praktikable Interpretation für einen Laien schwierig. Folgende stark vereinfachte Definition ist deshalb geeigneter, den Verkehrswertbegriff zu veranschaulichen:

Der Verkehrswert ist der wahrscheinlichste Kaufpreis im nächsten (fiktiv unterstellten) Verkaufsfall.

 

Verkehrswertermittlung

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Ziel der Verkehrswertermittlung muss es also sein, einen möglichst objektiven und marktkonformen Wert des Grundstücks zu bestimmen. Dabei sollen subjektive und besondere Einflüsse möglichst ausgeschaltet werden.
Zur Wertermittlung bedient sich der Gutachter standardisierter, insbesondere der in der Wertermittlungsverordnung (WertV) geregelten, Verfahren.

 

Doch ist Gutachten gleich Gutachten?

Wir wissen aus jahrelanger Erfahrung, leider NEIN.

Sehr häufig werden uns auch mangelhafte Gutachten zur Stellungnahme vorgelegt.

Nur fundierte Ausbildung, langjährige Erfahrung auf dem hiesigen Grundstücksmarkt sowie stetige Weiterbildung sind die Grundlage für qualitativ hochwertige Gutachten. Da helfen auch keine protzigen Stempel oder Titel des Unterzeichners.

 

Wahl des Gutachters

Der Grundstückseigentümer hat das Recht auf Auswahl eines unabhängigen Gutachters. Er kann von ihm direkt beauftragt werden oder die Beauftragung erfolgt in Abstimmung direkt durch Vattenfall. 

Aus den vorbeschriebenen Gründen ist es besonders wichtig, dass Sie „Ihren“ Gutachter mit Sorgfalt auswählen.

Die mit dem Gutachten verbundenen Kosten wird i.d.R. der Bergbauunternehmer zu tragen haben. Diesbezüglich sollten Sie frühzeitig mit ihm Gespräche führen.

 

Vorzeitige Grundstücksverkäufe

 

Zahlreiche Eigentümer von zukünftigen Umsiedlungsstandorten haben sich schon wegen einem vorzeitigen Grundstücksverkauf an Vattenfall gewandt.

Letztlich schafft es für die Beteiligten Klarheit und für Vattenfall auch Planungssicherheit.

In einer besonderen Situationen (bspw. Alter oder Gesundheitszustand) ist ein vorzeitiger Verkauf sicher auch sinnvoll.

Aber, bedenken Sie, Sie erhalten vor Inkrafttreten des Grundlagenvertrages dann regelmässig nur den gesetzlich garantierten Verkehrswert entschädigt.

Im Klartext bedeutet dies, dass Sie nur den Zeitwert des Grundstücks entschädigt bekommen. Davon wird i.d.R. kein gleich grosser Neubau an dem Umsiedlungsstandort möglich sein.

 

Grundlagenverträge

(c) Lutz Schneider

Die Bürgermeister der betroffenen Gemeinden verhandeln mit Unterstützung der Landesregierungen die kommunalen Belange der Umsiedlung direkt mit Vattenfall. Die Verhandlungsergebnisse werden in sog. Grundlagenverträgen festgeschrieben.

So wurden bspw. in dem sog. „Haidemühlvertrag“ Entschädigungsleistungen für die Betroffenen vereinbart, die weit über die gesetzlichen Vorgaben, d.h. den Verkehrswert der Grundstücke, hinausgehen.

Bei den zukünftig umzusiedelnden Standorten liegen noch keine Grundlagenverträge vor. Alle hoffen, dass auch hier mit dem „Haidemühlvertrag“ vergleichbare sozialverträgliche Vereinbarungen getroffen werden können.

Wie wir Sie unterstützen können

Wir können und dürfen Ihnen keine Rechtsberatung leisten. Dafür wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.

Wir sind jedoch Ihr kompetenter, erfahrener und vor allem unabhängiger Ansprechpartner in allen Fragen der Grundstücksbewertung. Wir unterstützen Sie tatkräftig bei

  • Erstellung von Verkehrswertgutachten,
  • Überprüfung von Verkehrswertgutachten,
  • Ermittlung von Grundstücksentschädigungen anhand der Grundlagenverträge.

Wir sind seit mehr als 15 Jahren in der Region tätig und besitzen das notwendige Know-How. Sie haben Fragen zum Thema der Grundstücksbewertung? Wir freuen uns über Ihr Interesse und beantworten Ihre Fragen gern per Brief, Telefon, E-Mail oder auch ganz persönlich! Zögern Sie nicht, rufen Sie uns einfach an.

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am 01.07.2010
verbindlich in Kraft
getreten

 

Lutz Schneider ist als Experte bei brainGuide aufgenommen

 

Lutz Schneider ist Mitglied bei Perspektive Mittelstand

 

 

 

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04.11.2015

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